Por Verónica Santisteban García
•
10 de marzo de 2025
En el complejo mundo de los contratos hipotecarios, los consumidores suelen encontrarse en una posición de desventaja frente a las entidades financieras. Durante años, muchas hipotecas han incluido cláusulas abusivas que imponen condiciones desproporcionadas o desleales, afectando gravemente a los prestatarios. Afortunadamente, el ordenamiento jurídico, tanto nacional como europeo, ha avanzado considerablemente en la protección de los consumidores, permitiendo impugnar estas cláusulas y recuperar las cantidades indebidamente pagadas. En este artículo, analizaremos qué son las cláusulas abusivas, cuáles son las más comunes en los préstamos hipotecarios y qué recursos legales existen para defenderse de ellas. ¿Qué es una cláusula abusiva? Las cláusulas abusivas son aquellas disposiciones contractuales que generan un desequilibrio significativo entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor. Según la Directiva 93/13/CEE de la Unión Europea, una cláusula es abusiva cuando: No ha sido negociada individualmente. En contra de las exigencias de la buena fe, causa un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes. Impide que el consumidor comprenda con claridad el impacto económico de dicha cláusula. En la práctica, esto significa que cualquier condición impuesta unilateralmente por el banco, sin explicación suficiente y que perjudique de manera injustificada al prestatario, podría ser declarada abusiva por los tribunales. Principales cláusulas abusivas en hipotecas 1. Cláusula suelo Una de las cláusulas más conocidas y litigadas. La cláusula suelo establece un límite mínimo al tipo de interés variable de una hipoteca, impidiendo que el consumidor se beneficie de las bajadas del euríbor. En 2013, el Tribunal Supremo declaró su nulidad si no se había informado adecuadamente al prestatario. Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea confirmó la devolución total de los importes indebidamente cobrados. 2. Intereses de demora abusivos El interés de demora es el recargo que se impone al prestatario por el impago de las cuotas de la hipoteca. La ley establece que no puede superar en tres veces el interés legal del dinero. No obstante, muchas entidades han aplicado intereses muy superiores, lo que ha llevado a la nulidad de estas cláusulas por los tribunales. 3. Cláusula de vencimiento anticipado Esta cláusula permitía a los bancos dar por vencida la hipoteca y exigir la totalidad de la deuda con el impago de una sola cuota. La jurisprudencia ha considerado abusiva esta práctica y ha establecido que solo podrá ejecutarse la hipoteca si el impago es grave, es decir, si afecta a un porcentaje considerable del préstamo. 4. Cláusula de gastos hipotecarios Muchas hipotecas obligaban al prestatario a asumir todos los gastos de formalización del préstamo (notaría, registro, gestión, impuestos). El Tribunal Supremo ha declarado que estos costes deben ser repartidos entre el banco y el prestatario, pudiendo reclamar la devolución de los pagos indebidos. 5. Cláusula IRPH El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios ha sido objeto de numerosas reclamaciones, ya que ha resultado ser menos beneficioso que el euríbor. La falta de transparencia en su aplicación ha llevado a los tribunales a analizar caso por caso si el consumidor recibió suficiente información sobre sus implicaciones.