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Cláusulas abusivas en hipotecas: Protege tus derechos como consumidor
Verónica Santisteban García • 10 de marzo de 2025
En el complejo mundo de los contratos hipotecarios, los consumidores suelen encontrarse en una posición de desventaja frente a las entidades financieras. Durante años, muchas hipotecas han incluido cláusulas abusivas que imponen condiciones desproporcionadas o desleales, afectando gravemente a los prestatarios. Afortunadamente, el ordenamiento jurídico, tanto nacional como europeo, ha avanzado considerablemente en la protección de los consumidores, permitiendo impugnar estas cláusulas y recuperar las cantidades indebidamente pagadas.
En este artículo, analizaremos qué son las cláusulas abusivas, cuáles son las más comunes en los préstamos hipotecarios y qué recursos legales existen para defenderse de ellas.
¿Qué es una cláusula abusiva?
Las cláusulas abusivas son aquellas disposiciones contractuales que generan un desequilibrio significativo entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor. Según la Directiva 93/13/CEE de la Unión Europea, una cláusula es abusiva cuando:
- No ha sido negociada individualmente.
- En contra de las exigencias de la buena fe, causa un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes.
- Impide que el consumidor comprenda con claridad el impacto económico de dicha cláusula.
- En la práctica, esto significa que cualquier condición impuesta unilateralmente por el banco, sin explicación suficiente y que perjudique de manera injustificada al prestatario, podría ser declarada abusiva por los tribunales.
Principales cláusulas abusivas en hipotecas
1. Cláusula suelo
Una de las cláusulas más conocidas y litigadas. La cláusula suelo establece un límite mínimo al tipo de interés variable de una hipoteca, impidiendo que el consumidor se beneficie de las bajadas del euríbor. En 2013, el Tribunal Supremo declaró su nulidad si no se había informado adecuadamente al prestatario. Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea confirmó la devolución total de los importes indebidamente cobrados.
2. Intereses de demora abusivos
El interés de demora es el recargo que se impone al prestatario por el impago de las cuotas de la hipoteca. La ley establece que no puede superar en tres veces el interés legal del dinero. No obstante, muchas entidades han aplicado intereses muy superiores, lo que ha llevado a la nulidad de estas cláusulas por los tribunales.
3. Cláusula de vencimiento anticipado
Esta cláusula permitía a los bancos dar por vencida la hipoteca y exigir la totalidad de la deuda con el impago de una sola cuota. La jurisprudencia ha considerado abusiva esta práctica y ha establecido que solo podrá ejecutarse la hipoteca si el impago es grave, es decir, si afecta a un porcentaje considerable del préstamo.
4. Cláusula de gastos hipotecarios
Muchas hipotecas obligaban al prestatario a asumir todos los gastos de formalización del préstamo (notaría, registro, gestión, impuestos). El Tribunal Supremo ha declarado que estos costes deben ser repartidos entre el banco y el prestatario, pudiendo reclamar la devolución de los pagos indebidos.
5. Cláusula IRPH
El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios ha sido objeto de numerosas reclamaciones, ya que ha resultado ser menos beneficioso que el euríbor. La falta de transparencia en su aplicación ha llevado a los tribunales a analizar caso por caso si el consumidor recibió suficiente información sobre sus implicaciones.
¿Cómo reclamar la nulidad de una cláusula abusiva?
Si sospechas que tu hipoteca contiene alguna cláusula abusiva, estos son los pasos que puedes seguir:
- Revisión del contrato: Un abogado especializado puede analizar tu escritura de préstamo y determinar si contiene cláusulas abusivas.
- Reclamación extrajudicial: Se puede enviar un requerimiento al banco solicitando la eliminación de la cláusula y la devolución de cantidades pagadas indebidamente.
- Demanda judicial: Si el banco no responde o rechaza la reclamación, se puede presentar una demanda ante los tribunales. En la mayoría de los casos, la jurisprudencia ha favorecido al consumidor.
Consecuencias de la nulidad de una cláusula abusiva
Cuando una cláusula abusiva es declarada nula, se considera que nunca debió haber existido en el contrato. Esto implica:
- La eliminación de la cláusula del contrato.
- La devolución de todas las cantidades cobradas indebidamente.
- La posibilidad de reducir la cuota mensual de la hipoteca en caso de eliminación de una cláusula como la del IRPH o la cláusula suelo.
Las cláusulas abusivas como defensa en ejecuciones hipotecarias
Cuando un banco inicia una ejecución hipotecaria, es posible que el deudor se oponga alegando la existencia de cláusulas abusivas en su contrato. Este mecanismo puede frenar la ejecución y, en algunos casos, llevar a la nulidad de la deuda reclamada. Algunas de las estrategias más efectivas incluyen:
- Oponer la existencia de cláusulas abusivas: Conforme al artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el deudor puede alegar que la ejecución se basa en una cláusula abusiva (por ejemplo, una de vencimiento anticipado o una de interés de demora excesivo).
- Revisión judicial de oficio: Los jueces tienen la obligación de analizar si existen cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios antes de admitir a trámite una ejecución.
- Nulidad del procedimiento: Si una cláusula clave en la ejecución es declarada abusiva, el procedimiento puede quedar anulado, evitando la subasta del inmueble.
- Negociación con la entidad financiera: La oposición basada en cláusulas abusivas puede ser un punto de partida para renegociar la deuda y alcanzar acuerdos más favorables.
- Demanda de nulidad: Si el banco sigue adelante con la ejecución, el consumidor puede interponer una demanda para que se declare la nulidad de la cláusula y, en consecuencia, la invalidez de la ejecución.